Das neue Bürgerliche Gesetzbuch und der Erwerb des Eigentumsrechts an Immobilien
Ab dem 1. Juli 2027 wird das neue Bürgerliche Gesetzbuch den Schutz von Erwerbern stärken, die sich auf die Eintragung im Grundbuch verlassen. Dieser Schutz wird jedoch nicht automatisch gewährt, da die Gutgläubigkeit ein wichtiger Schutzfaktor ist und diese gemäß dem neuen Bürgerlichen Gesetzbuch die gebotene Sorgfalt erfordert. Unter angemessener Sorgfalt ist das Maß an Vorsicht zu verstehen, das ein vernünftiger und umsichtiger Käufer beim Erwerb einer Immobilie walten lassen würde. Wenn Ihnen eine wichtige Tatsache nur deshalb nicht bekannt ist, weil Sie diese Sorgfalt vernachlässigt haben, wird das Gesetz so tun, als hätten Sie davon wissen müssen.
Was ändert sich?
In der neuen Rechtsregelung wird die Vermutung der Richtigkeit der Eintragung verankert, d. h. die Annahme, dass die Angaben im Grundbuch mit dem tatsächlichen Rechtszustand übereinstimmen. Stimmt der im Kataster eingetragene Zustand nicht mit dem tatsächlichen Zustand überein, wirkt sich dies zugunsten desjenigen aus, der ein dingliches Recht entgeltlich und in gutem Glauben von einer Person erworben hat, die gemäß dem eingetragenen Zustand zu einer solchen Übertragung berechtigt war, auch wenn sie in Wirklichkeit nicht die Eigentümerin der Immobilie war. Mit anderen Worten: Wenn Sie eine Immobilie von einer Person kaufen, die im Kataster als Eigentümer eingetragen ist, und Sie mit der gebotenen Sorgfalt gehandelt haben, schützt Sie das Gesetz auch dann, wenn sich später herausstellt, dass der Verkäufer in Wirklichkeit nicht der Eigentümer war.
Wann hilft Ihnen der Schutz nicht weiter?
Der Schutz des Erwerbers findet keine Anwendung, und der im Grundbuch eingetragene Zustand wirkt sich nicht zu seinen Gunsten aus, beispielsweise wenn:
- die Immobilie unentgeltlich erworben hat – beispielsweise durch Schenkung,
- die in solchen Fällen üblicherweise erforderliche Sorgfalt nicht gewahrt hat (z. B. hat er die Eigentumsurkunde nicht überprüft),
- von den Zweifeln bereits vor Einreichung des Antrags auf Eintragung erfahren hat, da die Gutgläubigkeit genau zu diesem Zeitpunkt beurteilt wird,
- wenn der ursprüngliche Eigentümer oder eine andere berechtigte Person ihre Rechte vor Gericht geltend macht und daraufhin die Eintragung eines Vermerks über die Streitigkeit erwirkt, usw.
Worauf muss man achten?
Überwachen Sie regelmäßig Ihre Immobilien im Kataster und überprüfen Sie die aktuellen Einträge in den Eigentumsurkunden, einschließlich Vermerke und Anmerkungen. Überprüfen Sie beim Erwerb einer Immobilie die Identität und die Berechtigung des Verkäufers sowie die Übereinstimmung der Unterlagen mit dem tatsächlichen Zustand. Unerklärlich schnelle Eigentumsübertragungen oder ein unverhältnismäßig niedriger Kaufpreis können Warnsignale sein.
Überlassen Sie das den Experten
Beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie lohnt es sich, den rechtlichen Aspekten ebenso viel Aufmerksamkeit zu widmen wie dem Kaufpreis oder dem technischen Zustand. Eine gründliche Prüfung der Immobilie hilft Ihnen, Risiken rechtzeitig zu erkennen und unnötige Komplikationen, zusätzliche Kosten oder langwierige Rechtsstreitigkeiten zu vermeiden.
Wir helfen Ihnen dabei, die Einträge im Grundbuch, die Eigentumsverhältnisse, eingetragene Belastungen sowie die zugehörigen Unterlagen zu prüfen. Wir weisen Sie auf Unstimmigkeiten hin und schlagen Ihnen vor, wie diese noch vor Vertragsunterzeichnung geklärt werden können. Wir erstellen Vertragsunterlagen, die Ihren Interessen Rechnung tragen, und legen die Bedingungen für eine sichere Zahlung des Kaufpreises sowie für die Übergabe der Immobilie fest.
